Az MNB friss adatai szerint 2026 júniusában a lakossági jelzáloghitel-szerződések 12,53 százalékánál haladta meg a 80 százalékot a hitelösszeg és a fedezetként szolgáló ingatlan értékének aránya. Ez alacsonyabb a májusi 14,06 százaléknál, de továbbra is jelentős azoknak a lakáshiteleknek az aránya, amelyeknél az ingatlan értékéhez képest magas a banki finanszírozás. A 70 százalék feletti hitelfedezeti mutatóval (LTV) rendelkező szerződések együttesen a teljes állomány 42,58 százalékát tették ki júniusban. A money.hu elemzése azt vizsgálja, milyen kockázatokat jelenthet a vevő számára a magas finanszírozási arány, és miért nem feltétlenül elegendő a 10 százalékos önerő akkor sem, ha a jogszabályi feltételek alapján elvileg elérhető ez a finanszírozási szint.

A fiatalok már minden negyedik hitelnél kicentizik az önerőt. Az MNB korcsoportos bontásából az is világosan látszik, hogy a 80 százalék feletti finanszírozás szinte kizárólag a fiatalok sajátossága. Míg a teljes piacon 12,53 százalék ez az arány, addig a 18-30 éves korosztályban kiugróan magas: az ő esetükben a szerződések több mint negyedénél (25,82%) haladja meg az LTV a 80 százalékot. A 31-40 évesek körében ez az arány 14,69 százalékra csökken, 40 év felett pedig marginálissá válik. A magasabb finanszírozási arányú lakáshitelek szerepe az Otthon Start Program 2025. szeptemberi indulása után erősödött meg. Az MNB korábbi értékelése szerint a program iránti jelentős kereslet érdemben hozzájárult a 80–90 százalékos hitelfedezeti mutatójú jelzáloghitelek arányának emelkedéséhez.

A magas finanszírozási arány nem jelenti azt, hogy minden vevő automatikusan 10 százalék önerővel vásárolhat lakást. A ténylegesen felvehető hitelösszeg függ a bank hitelbírálatától, az adós jövedelmétől és az ingatlan fedezeti értékétől is. Számíthat többek között az ingatlan elhelyezkedése, típusa, kora, műszaki állapota és jogi helyzete, valamint a hitelcél is.

A 10 százalék önerőhöz nem mindig elég 10 százalék saját pénz. Ha például egy lakás vételára 50 millió forint, a vevő pedig 5 millió forint saját forrással, vagyis 10 százalék önerővel számol, elsőre úgy tűnhet, hogy a finanszírozás megoldható. Ha azonban a banki értékbecslés csak 45 millió forintra értékeli az ingatlant, akkor 90 százalékos finanszírozás mellett legfeljebb 40,5 millió forint hitel jöhet szóba. Így a vásárláshoz már 9,5 millió forint saját forrásra lenne szükség.

Vagyis egyetlen értékbecslés miatt 4,5 millió forinttal több saját pénzre lehet szükség. Ha ez nem áll rendelkezésre, a vevő akár a teljes vásárlás finanszírozását is elveszítheti, és az adásvételi szerződés feltételeitől függően a foglalót is kockáztathatja. „Minél kisebb az önerő, annál szűkebb a vevő mozgástere, ha a bank a vártnál alacsonyabbra értékeli az ingatlant, vagy valamilyen okból kevesebb hitelt ad. Nemcsak a vételár számít: az is fontos, hogy milyen az ingatlan jogi és műszaki állapota, van-e rajta teher, illetve hogy a bank elfogadja-e fedezetként. Alacsony önerő mellett ezért különösen fontos, hogy a vevő még azelőtt tisztázza a finanszírozás feltételeit, hogy belekezdene a vásárlásba” – figyelmeztet Garam Dániel, a money.hu hitelszakértője.

A lakásvásárlás biztonsága érdekében a vevőnek nem elég azt kiszámolnia, hogy rendelkezik-e a szükséges önerővel. Azt is érdemes előzetesen tisztáznia, hogy a jövedelme és a kiszemelt ingatlan alapján mekkora hitelre számíthat. Az előzetes hitelképesség-vizsgálat, vagyis az előminősítés segíthet felmérni, hogy a jövedelem, a meglévő hitelek és az egyéb körülmények alapján mekkora hitelösszeg lehet reális. Ez azonban még nem jelent végleges banki jóváhagyást. Az ingatlan előzetes értékbecslése ugyanakkor abban segíthet, hogy kiderüljön, a kiszemelt lakás megfelelő fedezet-e a bank számára, és a várható értéke mellett elegendő lehet-e a tervezett önerő. Ez különösen akkor fontos, ha a vevő csak a minimális saját forrással rendelkezik.

Az adásvételi szerződés fizetési ütemezését szintén érdemes a hitelfelvétel várható folyamatához igazítani. A szerződésben egyértelműen rögzíteni kell a vételárrészek megfizetésének határidejét és feltételeit. A vevőnek célszerű ügyvéddel egyeztetnie arról is, hogyan kezelhető a szerződésben az az eset, ha a bank a tervezettnél kisebb hitelösszeget hagy jóvá, vagy a folyósítás késik. „A 10 százalékos önerő egy lehetőség, de nem javasolt úgy megtervezni a lakásvásárlást, hogy a teljes rendelkezésre álló saját pénzt elviszi a foglaló és az önerőből fizetett vételárrész. Érdemes pénzügyi tartalékot is hagyni arra az esetre, ha az értékbecslés vagy a hitelbírálat miatt a tervezettnél több saját forrásra lenne szükség” – tette hozzá Garam Dániel, a money.hu hitelszakértője.