Ez azonban azt is jelenti, hogy rendkívüli mértékű a kistulajdonok és a kis tulajdonosok aránya (98%), míg nagyobb méretű tulajdonok alig vannak (30-40 hektártól fölfelé), noha mind a gazdálkodónak, mind a befektetőnek ezek lennének a természetes célpontok. Itt tehát hiány van. A 4 millió hektár magántulajdonú szántó mai értéke kb. 2.500 milliárd Ft.

A keresletre Magyarországon speciálisan a szabályozás hat, mert a Földtörvény 1994. óta kizárja a jogi személyeket a földvásárlásból. A piacgazdaságban pedig a tőke és a finanszírozás tipikusan a cégek, nem a magánszemélyek mögött vannak.

Ennek következtében a földárak a hírek és a szabályozási kilátások fényében gyorsabb-lassabb emelkedést mutatnak. A 10 hektár alatti tulajdonok árai 50-60 %-kal alacsonyabbak lehetnek a nagyobb területek árainál.

Szántóföld hektárárak (ezer Ft/ha)

© 2010. Földbróker.hu, www.foldbroker.hu

A fenti táblázat az 50-500 hektár közötti, átlagos minőségű szántóföldre vonatkozó átlagárakat mutatja, amelyek körül +/- 50-150 eFt/ha szórás lehetséges. A számok azt mutatják, hogy ennyiért érdemes illetve lehetséges volt földet venni egy adott területen.

Megfigyelhető a 2004-es EU csatlakozásig tartó, illetve a 2008-tól, a válságtól kezdődő áremelkedés.

Egy terület árát meghatározó legfontosabb tényezők

Méret: Minél nagyobb egy terület (egy vagy több összefüggő tábla), annál értékesebb. Egy mezőgazdasági gép teljesítménye 10-25 ha/nap. Egy távolabbi gazda (10-50km) csak 50 ha fölötti terület esetén lehet bérlő vagy vásárló.

Minőség: A tulajdoni lapon lévő aranykorona érték nem minőségi, hanem jövedelemadó kategória (lásd 1875. évi VII. tv. a földadóról), de mégis általánosan elfogadott minőségi irányt mutat. Fontos a tábla konkrét talajtani adottságait is figyelembe venni.

Tulajdonviszonyok: Az 1/1-es vagy közeli hozzátartozók tulajdona értéknövelő tényező. Az osztatlan tulajdoni hányad esetén a meghatározó (50%-ot meghaladó) tulajdoni hányad jelen értéket.

Egybefüggőség: Ha a táblák egybefüggő területet képeznek, ez értéknövelő tényező. Ha a táblák között egy-két idegen tulajdonú tábla van, ez nem nehezíti a termelést (vagy a bérbeadást).

Országrész: Az árak Ny-ról K felé még csökkennek, de ma már egyre kevésbé számít a földrajzi régió, inkább az ár/érték arány számít.

Adottságok: Ide tartozik a felszín (domborzat, vízfolyások), a talaj (típus, szerkezet, vízháztartás), a megközelíthetőség (burkolat, település távolság), az infrastruktúra (település távolság, közművek, épületek) és az öntözhetőség (kutak, vízfolyások, közművek).

Bérleti viszonyok: A bérleti szerződés léte értéknövelő, de fontos, hogy megfelelő legyen a bérleti díj, és a módosításra, felmondásra a bérbeadónak legyen lehetősége.

Mire számíthatunk a közeljövőben?

2011. május 1-én lejárhat a külföldi természetes és jogi személyek magyarországi földvásárlási tilalmára vonatkozó derogáció. Ezzel párhuzamosan a magyar jogi személyeknek is meg kel nyílnia a földvásárlás lehetőségnek. A derogáció meghosszabbításának valószínűsége viszonylag kicsi, mert az EU Bizottságának határozatától függ, ahol erős tagállamok akadályozhatják meg az ilyen irányú magyar törekvéseket.

Csatlakozási Okmány X. melléklet, 3. (2) pont, ötödik bekezdés:
„Ha elegendő bizonyíték áll rendelkezésre arra nézve, hogy az átmeneti időszak lejártával Magyarországon a mezőgazdasági földterületek piacának súlyos zavara alakul ki vagy ennek kialakulása fenyeget, a Bizottság Magyarország kérelmére határozatot hoz az átmeneti időszak legfeljebb három évre történő meghosszabbításáról.”
http://irm.gov.hu/CsO_Public/CsO/X_melleklet.htm#CsO_Ann10

A 2008. őszi vizsgálat:
A jelentés elismeri, hogy az átmeneti időszak kérését indokoló tagállami aggodalmak nem a képzelet szüleményei voltak, de nem látja bizonyítottnak, hogy a külföldiek megjelenése sokkhatást fejtett volna ki a mezőgazdaságra az új tagállamokban.
http://ec.europa.eu/internal_market/capital/docs/report_en.pdf

2010. áprilisában a Magyar Kormány elküldte a moratórium meghosszabbításának kérelmét és az azt alátámasztó érvelést az Unió főbiztosához.
http://www.fvm.gov.hu/doc/upload/201004/moratorium_anyag_100412.pdf

Sokkal valószínűbb, hogy a belső szabályozás változtatása útján fogja az kormányzat a földforgalmat befolyásolni, nem a tilalmak fenntartásának erőltetésével.

Egy lehetséges piaci forgatókönyv

Időszak    Földpiac
2009/2010    •    „nyugodt év” választásokkal
•    korlátozott kereslet, korlátozott kínálat
•    magyar gazdák földszerző vásárlásai
•    spekulatív befektetések
•    enyhe áremelkedés
2010/2011    •    piaci készülődés a korlátozások megszűnésére
•    változó földpiaci szabályozás
•    bővülő kereslet (pl.: 2x-es), korlátozott kínálat
•    hiányjelenségek
•    magyar gazdák földszerző vásárlásai
•    spekulatív befektetések, „bespájzolás” napi áron
•    céges előzetes üzleti megállapodások 2011-re
•    jelentős áremelkedés
2011/2012-    •    piacnyitás
•    jelentős kereslet (pl.: 10x-es), bővülő kínálat
•    hiányjelenségek
•    jelentős áremelkedés

Hova várjuk az árakat?

Ha egy gazdának jelenleg kb. 30-40 eFt/ha működési jövedelme és kb. 30-40 eFt/ha támogatási bevétele van, akkor 15 év alatt ebből egy mai 1 millió Ft/hektáros földvásárlás is megtérül, miközben a föld ára növekedhet és mivel nem amortizálódik, az időszak végén a maradványérték igencsak nem nulla. Úgy is megközelíthetjük, hogy aki földet vesz és megműveli, örökjáradékot vesz, aminek a képlete: járadék per kamatláb, tehát pl.: 70.000/5%=1,4 millió Ft. Ma. Ezt a közgazdasági értéket színezi, hogy ha egy adott területen elfogy a megvehető föld (nem bővíthető eszköz), akkor ott monopolár alakulhat ki, azaz annyit kérnek érte, amennyit „nem szégyellnek”, mondjuk akár 50-100%-kal magasabb árat.

Becslésünk a derogáció utáni időszakra 1,5-2,5 MFt/ha közötti árak a nagy területekre (10-500 ha) és 1 MFt/ha alatti árak a kicsi és az osztatlan közös tulajdonokra.

Befektetőként a mai világban csak ritkán adódik lehetőség a nagy nyereség és az alacsony kockázat párosítására. A haszon és biztonság együtt van jelen a földpiacon, azaz a lehetőség a földön hever.

© 2010. Fűr Zoltán, Földbróker.hu, www.foldbroker.hu