Tavaly az A-kategóriás irodák bérleti díja 5-15 százalékkal csökkent az RSM DTM Hungary kimutatása szerint. Ez lényegében egybevág az Ablon elemzésében található adattal: ott 13-16 euróról estek a bérleti díjak 10-14 euróra. A fejlesztőknek törleszteniük kell a hiteleiket, ezért nem engedhetik meg, hogy az 5-10 éves bérleti szerződéseiket felbontsák az ügyfeleik. Ehelyett különféle „marasztaló” technikákat alkalmaznak. Kézenfekvő kiút a bérelt terület nagyságának újratárgyalása. A csökkentett területtel arányosan alacsonyabb ár még kitermelhető a bérlők oldalán. Hasonlóképpen megoldást jelenthet, ha változatlan áron nagyobb területet tud biztosítani a bérbeadó. Ez például egy kereskedelemi cég számára előnyös, hiszen hozzájárulhat a forgalom és a nyereség növekedéséhez. Az elemzés kitér arra is, hogy a bérelt terület albérletesítését – a bérlő általi továbbadását – eddig jellemzően minden szerződésben tiltották a bérbeadók. Jelenleg – speciális esetekben – már ezt is megengedik a bérlőknek. A bérbeadó díjmentesen felkínálhat olyan szolgáltatásokat is, amelyekért korábban a bérlő fizetni kényszerült. Ilyen például az extra parkolóhely, a közös területek használatának díjmentessé tétele, vagy hirdetések elhelyezése az épületen. Az elemzést készítő RSM DTM Hungary Zrt. független magyar tanácsadó társaság, a hatodik legnagyobb nemzetközi tanácsadói szolgáltató, az RSM International hálózatának a partnere, amely a világ 76 országában van jelen.

A magyar irodapiac 2012-ben állhat talpra

A válságból a régióban legelőbb a lengyel irodapiac tér magához, a magyar piac talpra állása csak 2012-ben várható, mivel az elmaradt fejlesztések miatt akkorra várhatók új átadások – áll az Ablon csoport elemzésében. A válság hatása leginkább a lengyel piacon volt érezhető: 46 százalékkal kevesebb irodát adtak bérbe tavaly, mint az azt megelőző évben, és bár a kihasználatlansági mutató éppen ezért nőtt – 4,5 százalékról 7,3 százalékra – az még mindig a legalacsonyabb a közép-kelet-európai régió országai közül. A lengyeleket a csehek követik 11,6 százalékos kihasználatlansági mutatóval, Romániában 16 százalékra nőtt az index, míg Magyarországon 13 százalék körüli értékről 21,9 százalékra. A felmérés szerint a cseh piac őrizte meg leginkább a válság előtti helyzetét, ahol az árak nem csökkentek drámaian, és a megüresedő területek is gyorsan új bérlőre találnak, azonban a prognózisok szerint számottevő növekedés Csehországban sem várható. A lengyel irodapiacon egyelőre kisebb intenzitással, de már megkezdődött a fellendülés. Ezzel szemben, a magyar piacon évekbe telhet a jelenleg üresen álló irodák megtöltése. 2012-re azonban komolyabb mértékű növekedésre lehet számítani.

Kulcskérdés lehet az üzemeltetési díj

Az egy négyzetméterre jutó, havi bérleti díjak a válság során Romániában 23-24 euróról 18-20 euróra estek. Csehországban 21-23 euróról csökkent a díj 19,5-20,5 euróra. Lengyelországban 28-30 euróról 21-22 euróra, gyakorlatilag a harmadára, Magyarországon a 13-16 eurós fajlagos díj csökkent 10-14 euróra. Az Ablon felmérése szerint tavaly azok az ingatlanfejlesztők kerültek előnyös helyzetbe, amelyek épületek üzemeltetésével is foglalkoznak. Az árversenyben ugyanis ezek a cégek – alacsonyabb üzemeltetési díjaikkal – jobb csomagokat tudtak kínálni a csupán fejlesztéssel foglalkozó cégekhez képest. A fejlesztők többsége nem rendelkezik üzemeltetési tapasztalattal, illetve projektjeiken a fenntarthatóan alacsony üzemeltetési díj nem az első számú tervezési szempont, hiszen az irodaházakat eladásra építik. Az ár mellett az ingatlan elhelyezkedése a második legfontosabb szempont a bérlők döntésében.